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Notizia 16/04/2013

Tabelle Millesimali del Condominio! Cosa sono e a cosa servono?


Le tabelle millesimali rappresentano le quote di proprietà nel condominio, espresso come rapporto fra il valore di ciascuna unità ed il valore dell'intero edificio, fatto uguale a 1000 (da qui il nome).
Gli articoli 1118 e 1123 del codice civile, disciplinano la misura, rispettivamente, del diritto e dell'onere di contribuzione di ciascun condomino, stabilendo che questa sia proporzionale al valore del piano o della porzione di piano (unità immobiliare). Le disposizioni di attuazione del codice civile (art. 68) prevedono che esso debba contenere il valore di ciascun piano o porzione di piano e che i valori stessi debbano essere espressi in apposita tabella allegata al regolamento.
La tabella millesimale è, pertanto, costituita da una tabella sintetica, nella quale sono riportati i valori proporzionali relativi alle singole unità immobiliari; i valori rilevano sia per quanto riguarda il voto in assemblea, sia per quanto riguarda il contributo alle spese.
Approvazione delle Tabelle
La giurisprudenza in passato ha stabilito che le tabelle esprimono una valutazione sul valore delle singole proprietà immobiliari, e pertanto queste ultime hanno contenuto negoziale e dovevano essere sempre approvate all'unanimità. Anche la loro redazione o modifica, in sede giudiziaria, richiedeva l'intervento dei singoli condomini. (Cass. 3967/84, Cass. 1057/85, T. MI 21/12/92, Cass. 1602/95, T. Roma, 4/3/97). Ciò comportava che fosse sempre necessaria l'unanimità dei condomini per l'approvazione o la modifica di tabelle e, in mancanza, ogni singolo condomino poteva adire l'Autorità Giudiziaria affinché provvedesse, citando ogni singolo condomino (e non l'amministratore) davanti al Giudice.
Per lungo tempo anche la Suprema Corte ha fatto riferimento alla natura negoziale dell'atto di approvazione delle tabelle millesimali, nel senso che, pur non potendo essere considerato come contratto, non avendo carattere dispositivo (in quanto con esso i condomini, almeno di solito, non intendono in alcun modo modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, ma intendono soltanto determinare quantitativamente tale portata), deve essere inquadrato nella categoria dei negozi di accertamento, con conseguente necessità del consenso di tutti i condomini (sent. 8 luglio 1964 n. 1801).
Tuttavia, anche nella precedente giurisprudenza della Corte le deliberazioni in materia delle modifiche a tabelle millesimali adottate dalla assemblea, sia a maggioranza sia ad unanimità dei soli condomini presenti, non configuravano una ipotesi di nullità non assoluta, ma soltanto relativa, in quanto non opponibile dai condomini consenzienti. Già in passato le modifiche non votate all'unanimità non erano del tutto prive di efficacia, in quanto obbligavano tutti coloro che avevano votato a favore della modifica, ad accettare una ripartizione delle spese conseguente alle nuove tabelle. Almeno la Suprema Corte applicava questo orientamento, laddove più di frequente i tribunali di primo grado e di appello annullavano le delibere richiedendo l'unanimità dei consensi.
La sentenza 18477 del 9 agosto 2010 delle sezioni unite della Corte di Cassazione inverte questo orientamento e sostiene che l'approvazione o modifica delle tabelle millesimali non è un negozio di accertamento del
diritto di proprietà sulle singole unità immobiliari e sulle parti
comuni, la tabella millesimale serve solo ad esprimere in precisi termini
aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari
condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti:
- non accerta nessun diritto di proprietà, i quali sono desumibili da
altri atti pubblici di maggior forza, quali un rogito notarile (per
compravendita o permuta), oppure il condono edilizio di una parte
costruita abusivamente;
- non ha natura negoziale, perché viene meno la caratteristica
propria del negozio giuridico della conformazione della realtà
oggettiva alla volontà delle parti. non solo sono predeterminati da
altri atti i diritti di proprietà, ma anche l'obbligo contributivo
del condomino sarebbe calcolabile anche senza votazione delle parti
in quanto determinato dalla legge, che con una precisa normativa
tecnica identifica rapporto di valore fra questi diritti di
proprietà. L'atto di approvazione delle tabelle fa capo ad una
documentazione rìcognìtìva di tale realtà ed è un parametro dì
quantificazione dell'obbligo contributivo del condomino,
determinato in base ad un valutazione tecnica.
Poiché la delibera assembleare non è un negozio di accertamento (e
nemmeno un contratto) per la modifica non è obbligatoria l'unanimità
degli aventi diritto o dei presenti in assemblea né la forma scritta.
Per la modifica dei valori delle tabelle millesimali si applica l'art.
1136 comma 2 del codice civile, e quindi è sufficiente una maggioranza
non qualificata, raggiungere il doppio requisito che votino a favore la
maggioranza dei presenti all'assemblea (voto capitario) e che questa
maggioranza a favore rappresenti i 501/1000 del condominio ove si
decidono le modifiche.
Revisione delle Tabelle
L'art. 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile dispone che
le tabelle possano venire modificate ricorrendo una di queste due
condizioni: quando risulta che siano conseguenza di un errore; quando,
per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della
sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di
innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto
originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
Contrasti giurisprudenziali sono sorti relativamente al significato di
errore.
In passato, infatti, si erano affermati due indirizzi; il primo,
stabiliva che la semplice divergenza tra valore oggettivo e valore
espresso integrasse sempre presupposto per la modifica della tabella; in
questa ipotesi, qualora il singolo condomino avesse verificato, a mezzo
di un tecnico, che la sua proprietà fosse stata sopra valutata in
relazione alle spese, poteva chiedere la revisione, occorrendo, anche al
Giudice e ciò semplicemente sulla base di una divergenza oggettiva. Il
secondo indirizzo, più restrittivo, enunciava il principio secondo il
quale, non fosse sufficiente la divergenza oggettiva, ma colui che
richiedesse la rettifica, dovesse dimostrare che la sua approvazione
fosse stata frutto di un errore della volontà, errore essenziale, in
quanto, se conosciuto, avrebbe comportato la mancata approvazione;
naturalmente ciò integra un aggravamento dell'onere della prova che
renderebbe oltremodo difficile procedere a qualsiasi azione.
Le Sezioni Unite della Cassazione erano intervenute con la Sentenza 6222 del 9/7/97, suffragando il primo orientamento ma, di recente, la Sentenza 7908 del 12 giugno 2001, si è espressa in maniera difforme, riaprendo la questione; tale ultima pronunzia ha stabilito il principio secondo il quale, qualora la tabella abbia natura contrattuale, sia esperibile l'azione di cui all'art. 69 disp. Att. C.c., e sia esperibile l'ordinaria azione di annullamento del contratto per vizio della volontà (errore essenziale, violenza o dolo).
La citata Sentenza n. 7908 del 12 giugno 2001 sembrerebbe lasciare aperta la porta all'esistenza di tabelle non contrattuali ma approvate a maggioranza; tale principio si porrebbe in contrasto con l'orientamento pressoché uniforme che vede necessaria l'approvazione all'unanimità delle tabelle. Su questa scia, Il Tribunale di Milano con sentenza del 12 febbraio 2007 n. 1812 ha ritenuto che l’assemblea può approvare o modificare, con le maggioranze stabilite dall’art. 1136, comma 2, CC e senza incorrere in alcuna nullità, la tabella di natura non contrattuale. La delibera assembleare potrà solo essere annullata solo nel caso in cui non tenga conto della disposizione di cui all’art. 1123, 1124, 1126 CC.
Il consenso dei condomini alla approvazione o alla modifica delle tabelle non deve necessariamente risultare da formale delibera assembleare, ben potendo risultare anche dal comportamento tacito ma inequivocabile dei condomini (ad esempio, utilizzo di una nuova tabella, con effettuazione di pagamenti sulla base della stessa, senza contestazioni da parte di alcuno, per anni). (Cass. Sez. II Civile, sentenza n. 8863 del 28 aprile 2005)
La Corte Suprema di Cassazione attraverso la sentenza n. 18477 del 09 agosto 2010 ribadisce la natura maggioritaria della possibilità di modifica della tabella millesimale come da dettato dall'art. 1136 (e non erroneamente 1139 come riportato nella sentenza) comma 2 del Codice Civile.
Dettagli tecnici della redazione delle tabelle
Le Tabelle Millesimali sono un allegato del regolamento e ne rappresentano lo strumento attuativo più importante. Da esse dipende la ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie ma soprattutto le maggioranze assembleari. Le Tabelle Millesimali devono essere redatte da un tecnico (Ingegnere, geometra, architetto) che ha le competenze tecniche in quanto si dovrà sempre procedere alle operazioni materiali, quali le misurazioni di tutte le unità immobiliari, e poi alla successiva elaborazione tecnica con redazione delle tabelle vere e proprie ed un elaborato descrittivo cosiddetto Relazione qualitativa e quantitativa del Condominio.... .
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A partire, però, dal 18 giugno 2013 entrerà in vigore la riforma del Condominio che ha modificato l’articolo 69 disp.att.ne stabilendo che:
“i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’art.68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’art.1136 c.c. secondo comma, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di suoerfici o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.
Il nuovo art.69 delle disposizione di attuazione del codice civile prevede la possibilità, quindi, di revisione o rettifica delle tabelle millesimali a semplice maggioranza.
Il legislatore sembra, quindi, aver recepito i principi espressi di recente dalle Sezioni Unite.
Quanto sopra costituisce la disciplina della cosiddetta tabella A ossia di quella tabella che rappresenta l’entità della quota di comproprietà sui beni comuni appartenenti a ciascun condomino.
E’ noto tuttavia che nel condominio sono presenti anche situazioni nelle quali i condomini ricevono dal bene comune (o dall’impianto) una utilità differente.
Come appunto nel caso di specie con le Tabelle B. C e D che rappresentano esclusivamente uno strumento di ripartizione di particolari categorie di spese senza alcun effetto sulla quota di comproprietà spettante al singolo condomino sui beni ed impianti comuni.
Di conseguenza per l’approvazione o modifica di dette tabelle è pacifico che, concretandosi in una mera individuazione del criterio di ripartizione, sia sufficiente una mera delibera assembleare adottata secondo il sistema maggioritario.
Avv. Marco





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