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Notizia 28/03/2018

Acqua e condomini morosi


Un condomino moroso non può essere lasciato senza acqua. Lo ha stabilito recentemente il Tribunale di Bologna con l’ordinanza del 15 settembre 2017.
Bisogna ricordare che l’art. 32 Cost. sancisce che: “la Repubblica tutela la salute come fondamentale diritto dell’individuo e interesse della collettività, e garantisce cure gratuite agli indigenti”.
In base a questa premessa, si deve verificare se il Condominio possa pretendere dal Tribunale l’autorizzazione alla sospensione dei servizi centralizzati di riscaldamento e acqua, oltre al distacco dall’antenna televisiva condominiale, quali consentiti dal 3° comma dell’art. 63 disp. att. c.c. in seguito al rifiuto del condomino al pagamento delle quote condominiali.





Con la riforma del condominio del 2012 (entrata in vigore il 18.06.2013), il legislatore ha dato all'amministratore la possibilità, in caso di mancato pagamento dei contributi protratto per un semestre, di sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento superato.
In base a quanto detto, il Tribunale di Bologna ha stabilito “ai soggetti indigenti, seppur morosi, va comunque garantita una fornitura di 50 litri al giorno pro capite. Certamente non è servizio essenziale l’utilizzo dell’antenna televisiva centralizzata, salvo ad osservare che parte ricorrente non ha allegato alcuno specifico costo ordinario in ordine alla stessa”.


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Notizia 28/03/2018

Attività di affittacamere e condominio


Si ha una stanza in più in casa e si vuole intraprendere un'attività turistica per avere dei piccoli introiti di tanto in tanto? Il condominio può opporsi? Per rispondere a questa domanda, bisogna leggere il regolamento condominiale, che potrebbe vietare espressamente attività alberghiere, di pensione, di locanda, di affittacamere o di bed and breakfas. A che il divieto sia valido, il regolamento deve essere stato approvato all'unanimità da tutti i condomini. Bisogna, pertanto, distinguere l’affittacamere come attività continuativa e imprenditoriale dal semplice affitto delle camere che, invece, è occasionale. I contratti di locazione o sub locazione possono avere come oggetto solo una stanza, dove il locatore non offre alcun servizio (cambio biancheria e pulizia dei locali). L'affitto della camera è, quindi, sempre possibile, anche quando il condominio dovesse vietare l'attività di affittacamere. E un inquilino può sub affittare la sua stanza? Dipende dal contratto. Se questo lo vieta, l'inquilino reo può essere sfrattato per violazione di contratto.





Per ciò che concerne i b&b secondo la Cassazione, nonostante la clausola di divieto nel regolamento, è legittimo aprirne uno, salvo che l’esercizio di tale attività comporti pregiudizi seri e concreti per gli altri condomini.

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Notizia 19/03/2018

Caduta in condominio


Chi cade in un condominio a causa di una buca o di una qualsiasi insidia deve dimostrare sia il danno sia che la caduta sia derivata dalla reale mancanza di manutenzione degli spazi comuni, dimostrando ad esempio che per terra era presente un elemento che ha causato la caduta (sostanza scivolosa, ostacolo, etc). La Corte di Cassazione ha stabilito che non sussiste alcuna colpa del condominio se il danneggiato avrebbe potuto porre attenzione al suo percorso, evitando l' “ostacolo” e conseguentemente il danno.
Si sottolinea, quindi, che il condomino dovrebbe porre attenzione, soprattutto quando è a conoscenza della situazione di pericolo, per averla già vista in precedenza (si pensi a un condomino che percorre tutti i giorni lo stesso tratto del giardino). In tal caso non può richiedere alcun diritto ai danni.






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Notizia 19/03/2018

Condhotel


Spesso si sceglie la stessa destinazione per le proprie vacanze. Si vorrebbe comprare in quella località un'abitazione, ma si ritiene la spesa troppo onerosa sia per le tasse sulle seconde case sia per le spese di manutenzione. Quale potrebbe essere una soluzione? Il condhotel, cioè un ibrido tra camera di albergo e proprietà. Il proprietario di un albergo vende una stanza con cucina ad un ospite, che ne potrà usufruire ogni volta desidera. Nei periodi di sua assenza la stanza sarà affittata come camera di albergo e il proprietario della camera condividerà i guadagni con l'albergatore.





Il condhotel è un esercizio alberghiero aperto al pubblico, a gestione unitaria, composto da una o più unità immobiliari ubicate nello stesso Comune o da parti di esse, che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettività e, in forma integrata e complementare, in unità abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina, la cui superficie complessiva non può superare la percentuale del 40% della «superficie destinata alle camere».
Da poco è stato approvato il regolamento attuativo del condhotel, che definisce alcune condizioni necessarie per svolgere questa tipologia di attività. Tra queste, la necessità di avere una portineria unica per ospiti dell'hotel e proprietari delle camere con una differenziazione di ingresso per fornitori e dipendenti della struttura. La gestione dei servizi delle camere deve essere integrata con quella dell'hotel, che non può avere meno di tre stelle.
Ogni Regione attraverso dei regolamenti disciplina l'avvio e l’esercizio dei condhotel.

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Notizia 09/03/2018

L'amministratore a difesa delle proprietà private


Il codice civile attribuisce all’amministratore di condominio il compito di salvaguardare e controllare le parti comuni di un edificio. La norma può avere un'interpretazione più ampia. Pertanto, l'amministratore ha il dovere di tutelare l'edificio nella sua totalità e indivisibilità. Può avviare una causa per difetti di costruzione dello stabile e di conseguenza anche degli appartamenti dei singoli condomini.





Si tratta di un danno collettivo che permette sia all’amministratore sia ai singoli proprietari di appartamenti di agire contro il costruttore per il risarcimento, senza possibilità di differenziazione tra beni comuni e privati. A fornire questa delucidazione è stata la Cassazione con una recente sentenza (Cass. sent. n. 2436/18 del 31.01.2018). Sempre la Cassazione ha affermato che l’amministratore del condominio è legittimato ad agire in caso di querelle relativa allo scantinato gravato da vincolo di destinazione a parcheggio (Cass. sent. n. 4255/2018).

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