La recente riforma del condominio ha apportato alcune novità anche in materia di nomina e sostituzione dell’amministratore condominiale. In particolare, è stato previsto che l’incarico dell’amministratore possa essere tacitamente rinnovato e che, per una sostituzione del predetto professionista, occorra procedere a esplicito diniego. L’art.1129 c.c cita testualmente “l’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per uguale durata”. Il rinnovo, di anno in anno, si intenderà tacitamente approvato dall’assemblea dei condomini, salvo che questi non procedano a revoca o diniego espresso a fine mandato. A tale riguardo la delibera assembleare di diniego espresso dovrà essere approvata con la stessa maggioranza che era stata prevista per la nomina e revoca dell’amministratore e, quindi, con un numero di voti in grado di rappresentare la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. I quorum utili per la valida costituzione dell’assemblea fanno invece riferimento alla presenza di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’edificio e la maggioranza del partecipanti al condominio (prima convocazione) e a tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio (seconda convocazione). La stessa norma non fa alcun riferimento alla possibilità che – durante la stessa assemblea che delibererà esplicito diniego al rinnovo del mandato dell’amministratore – i condomini possano procedere alla contemporanea nomina di un nuovo amministratore condominiale. Nel silenzio della norma, parte della dottrina ritiene non dovuta tale collegata delibera, fatta salva l’ipotesi in cui vi sia stata una espressa deliberazione favorevole e con preventivo inserimento di tale punto all’interno dell’ordine del giorno dell’assemblea. La revoca può essere disposta – ex art. 1129, undicesimo comma, c.c., art. 69, secondo comma, disp. att. c.c., e art. 1131, quarto comma, c.c. – dall’autorità giudiziaria (su ricorso anche di un solo condomino) per: 1) omessa comunicazione all’assemblea di citazione concernente le parti comuni o la revisione delle tabelle millesimali nonché di provvedimento che abbia un contenuto che esorbiti dalle attribuzioni dell’amministratore; 2) omesso rendiconto della gestione; 3) commissione di grave irregolarità. Costituiscono (“tra le altre”- ex art. 1129, dodicesimo comma, c.c.) gravi irregolarità: a) l’omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale; b) il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge (es.: ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea entro 30 giorni dalla richiesta anche di un solo condomino per l’adozione di deliberazioni aventi ad oggetto particolari interventi quali, fra gli altri, quelli volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, ovvero finalizzati ad eliminare le barriere architettoniche o a contenere il consumo energetico); c) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea; d) la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale; e) la gestione del condominio secondo modalità che possano generare confusione tra il patrimonio del condominio stesso e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini; f) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio; g) l’aver omesso – qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio – di curare diligentemente tale azione e la conseguente esecuzione coattiva; h) l’aver omesso di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore, del registro di contabilità; i) l’aver omesso di fornire, al condomino che ne abbia fatto richiesta, attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; l) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione da parte dell’amministratore – contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico – dei propri dati anagrafici e professionali, del codice fiscale (della sede legale e della denominazione, ove si tratti di società – ex art. 1129, secondo comma, c.c.), del locale dove si trovano i registri di anagrafe condominiale, dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca dell'amministratore, di contabilità, nonché dei giorni e delle ore in cui ogni interessato, previa richiesta e rimborso della spesa, possa prenderne gratuitamente visione e ottenerne copia firmata dallo stesso amministratore. I condomini, anche singolarmente, possono chiedere – ex art. 1129, undicesimo comma, c.c. – la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore (*) per: 1) commissione di grave irregolarità fiscale; 2) non ottemperanza all’obbligo di apertura e utilizzazione del conto corrente condominiale. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ogni condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha diritto di rivalersi nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.
Con la riforma del condominio il nuovo articolo 1117 bis permetterà all’assemblea di incidere sulla titolarità delle cose comuni. In particolare, la maggioranza dei condomini potrà decidere se alcuni beni interessino ancora la collettività dei proprietari e debbano quindi continuare ad appartenere pro indiviso ai condomini, o se debbano assumere “nuova destinazione d’uso”. La maggioranza dei 4/5 dei condomini, con 4/5 dei millesimi, potrà constatare che è venuta meno l’utilità di impianti e cose comuni, che potranno quindi essere dismessi o ceduti a terzi. In questi casi l’avviso di convocazione sarà affisso “nei locali di maggior uso comune” per almeno trenta giorni e dovrà essere recapitato, mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, almeno venti giorni prima della riunione. Inoltre, la convocazione dell’assemblea, a pena di nullità, dovrà indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione. La deliberazione dovrà contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai commi I e II dell’art.1117 ter. In tal modo, Impianti e beni dei quali sia venuta meno l’utilità comune muteranno natura, talchè saranno ex parti comuni che si potranno dismettere e quindi cedere ad altri.
Mai più cause speciose e speciste per far allontanare cani, gatti o coniglietti dalle case. Vittoria per le famiglie che vivono con quasi 20 milioni di quattro zampe e di una battaglia iniziata nelle Assemblee condominiali e nei Tribunali portata dalla LAV in Parlamento per una soluzione legislativa, al di là delle sentenze, ottenuta in quattro anni di impegno istituzionale.
La Commissione Giustizia del Senato ha approvato in sede deliberante e in via definitiva la Riforma dei Condomini con un’integrazione all’articolo 1138 del Codice Civile secondo la quale “le norme del Regolamento condominiale non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”. L’Italia quindi adegua un’altra parte della propria legislazione ai principi contenuti nel Tratto Europeo che definisce gli animali esseri senzienti e al Codice penale che punisce i loro maltrattamenti.
“E’ riconosciuto così un altro pezzo del diritto alla cittadinanza ai quattro zampe, si mette fine a una discriminazione contro chi vive con animali domestici, una battaglia che per il diritto di proprietà sulle case aveva già visto schierarsi la Giurisprudenza, ma che vedeva ancora ben organizzata un vera e proprio animalofobia da condominio rappresentata dal senatore Giovanardi che si è dovuto accontentare di un inutile ordine del giorno - ha detto Gianluca Felicetti, presidente della LAV – di fatto questo nuovo principio legislativo assicura anche la fine delle cause per il passaggio nelle scale e l’utilizzo degli ascensori, una pace sociale che dovrà essere rispettata da tutti, senza alcun dubbio interpretativo. Inoltre, laddove le condizioni di spazio verde lo permettono, c’è un implicito riconoscimento per esempio ad una gallina di non essere più considerata anche giuridicamente un animale “da macello”’”.
Il nuovo articolo è stato approvato grazie in particolare alla deputata del Pdl Gabriella Giammanco e alla senatrice del Pd Silvana Amati. Sconfitti i tentativi di commercianti di animali esotici e loro accoliti di veder riconosciuto il diritto a vivere in condominio anche con animali come serpenti o sauri, frutto del business pagato sulla pelle degli animali stessi.
Naturalmente rimangono tutte le forme di tutela civile e penale che l'ordinamento già prevede a favore dei terzi che concretamente subiscano un danno dall'animale (inquinamento acustico, problemi igienico-sanitari certificati, per esempio).L’approvazione di questa nuova legge fa venir meno inutili controversie giuridiche, con grande vantaggio per la cosiddetta “macchina della giustizia”. L’intera riforma del Codice Civile sul condominio, come nuova Legge dello Stato, entrerà in vigore sei mesi dopo la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale. I principi in essa contenuti possono essere fatti valere da subito.
E’ disponibile gratis su Buffetti Shop la Guida alla riforma del condominio Il 20 novembre scorso, dopo 70 anni dall’entrata in vigore delle disposizioni del Codice Civile che regolano le attività in materia condominiale, è stata varata la legge di riforma del condominio . La nuova legge recepisce tutte le novità determinate dal cambiamento e dall’evoluzione della società di questi anni, fotografate da una serie di sentenze della Corte di Cassazione che si sono succedute sulla materia condominiale, fornendo la base per garantire una corretta gestione delle cose comuni al passo con i tempi. La riforma della legge sul condominio riporta quindi limature e ritocchi alle disposizioni di legge in vigore per rendere le norme condominiali più attuali. Viene posta una maggior attenzione ai diritti dei singoli condomini ma anche al rispetto degli obblighi di pagamento e delle norme del regolamento condominiale. I temi toccati dalla modifica legislativa sono i seguenti:
Maggioranze per le decisioni dell’assemblea condominiale, con la possibilità di approvare con maggioranze ridotte tutti gli interventi di ammodernamento degli impianti, di abbattimento delle barriere architettoniche, di risparmio energetico e la creazione di nuovi posti auto condominiali;
Via libera anche alle telecamere per la videosorveglianza degli spazi comuni.
Aboliti i divieti all’installazione di pannelli solari e impianti fotovoltaici da parte dei privati sul tetto comune.
Requisiti per la nomina dell’amministratore. Più professionalità e nuovi obblighi richiesti all’amministratore ma anche più poteri di controllo per i condomini.
Proprietari liberi di tenere animali da compagnia in casa, ma anche multe più salate per chi non rispetta il regolamento di condominio.
Innovazioni e cambio destinazione d’uso dei beni comuni.
Novità sul distacco dal Riscaldamento centralizzato
Più rapido il recupero delle morosità delle rate condominiali non versate e novità in materia di privacy per i morosi
Disciplina del condominio, Martedì 20 novembre la Commissione Giustizia, in sede deliberante, ha approvato definitivamente il ddl n. 71-355-399-1119-1283-B sulla disciplina del condominio.
Il provvedimento, approvato in sede deliberante, è ora legge. Non sono state infatti apportate modifiche al testo approvato dalla Camera.
Tra le maggiori novità previste in 31 articoli cambi d'uso più agevoli sui beni comuni, possibilità di distaccarsi dall'impianto di riscaldamento centralizzato, rafforzamento dell'azione contro i morosi, amministratori più qualificati, impossibilità di vietare per regolamento animali domestici.
Disciplina del condominio, Martedì 20 novembre la Commissione Giustizia, in sede deliberante, ha approvato definitivamente il ddl n. 71-355-399-1119-1283-B sulla disciplina del condominio.