Il frazionamento di un immobile può essere un’operazione conveniente, quando se ne possono ricavare più unità da vendere o locare o quando si possono risolvere problemi successori in presenza di più eredi.







Una volta effettuato un frazionamento, si deve presentare l’aggiornamento catastale. Normalmente la somma delle rendite catastali dei nuovi immobili corrisponde alla totalità della rendita dell’immobile originario, salvo rare eccezioni.

La suddivisione, però, può non essere conveniente, quando l’operazione è relativa a una prima casa acquistata con le agevolazioni fiscali e non siano trascorsi cinque anni dall’acquisto.

Come si sa, i benefici prima casa sono: riduzione dell’imposta di registro, in caso di acquisto da venditore privato; riduzione dell’IVA, in caso di acquisto dal costruttore; esenzione dell’imposta di bollo; di tributi catastali; delle tasse ipotecarie sugli atti soggetti all’ imposta di registro per gli adempimenti immobiliari.

In base alla giurisprudenza si decade da queste agevolazioni sia quando si vende l’immobile prima dei cinque anni, anche se non si compra altra casa, sia quando si vende una parte dell’immobile per fini di lucro.

La quinta sezione della Corte di Cassazione ha chiarito, con l’ordinanza n. 1833 del 23 gennaio 2019, che nelle ipotesi in cui vi sia stata la vendita di un immobile e l’acquirente abbia beneficiato delle agevolazioni fiscali previste per la “prima casa” e l’immobile acquistato sia stato frazionato in due distinte unità, vendute separatamente entro il quinquennio, l’acquirente decade dal beneficio delle pregresse agevolazioni e pertanto è chiamato a versare i tributi pregressi allo Stato.


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